Se muestra una casa disponible para la venta el 22 de mayo de 2024 en Austin, Texas.
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Cuando Rachel Burress se mudó a la casa de su madre hace aproximadamente una década, parecía una parada a corto plazo en el camino hacia la propiedad de una vivienda.
La peluquera de 35 años pasó esos años mejorando su calificación crediticia y ahorrando para el pago inicial. Pero con las tasas hipotecarias rondando el 7% y los precios de las viviendas por las nubes, no parece que la madre de tres hijos vaya a firmar un contrato para comprar una casa propia en un futuro cercano.
“Ni siquiera sé si algún día podré salir y tener mi propia casa”, dijo Burress, que vive a unos 32 kilómetros de Fort Worth, Texas, en un pueblo llamado Aledo. “Parece que estamos atrapados y es muy difícil manejarlo”.
La experiencia de Burress refleja la de millones de estadounidenses que han visto sus vidas financieras y personales afectadas por los elevados precios de las viviendas y los elevados costes de los préstamos. Esto puede ayudar a explicar el sentimiento amargo sobre el estado de la economía nacional.
También arroja luz sobre una ansiedad existencial que afecta a muchos: el sueño americano parece estar aún más fuera de nuestro alcance hoy en día.
Un doble golpe
Por otro lado, el aumento de los precios de venta también está añadiendo presión. El índice de precios de la vivienda nacional Case-Shiller ha alcanzado Máximos históricos Este año, el índice de valor de la vivienda de Zillow superó los $360.000 en mayo, un aumento de casi el 50% respecto al mismo mes de hace cinco años.
A su vez, la asequibilidad ha disminuido drásticamente en comparación con hace unos años. Una lectura de abril sobre la viabilidad económica de la propiedad de una vivienda de la Reserva Federal de Atlanta fue más de 36% de descuento El pico de la pandemia se registró en el verano de 2020.
A nivel nacional, la proporción de ingresos necesaria para poseer una vivienda de precio medio fue superior al 43%, según la Reserva Federal de Atlanta. Cualquier porcentaje superior al 30% se considera inasequible.
La Reserva Federal de Atlanta también concluyó que los efectos negativos de las tasas y los precios elevados superaban con creces los beneficios del aumento de los ingresos para el estadounidense medio. Eso subraya la fuerza de estos detractores, dado que salario medio por hora en nóminas privadas ha aumentado más de un 25% entre junio de 2019 y 2024.
‘Una situación difícil’
Este difícil entorno ha enfriado la actividad tanto de compradores como de vendedores potenciales.
En teoría, los propietarios actuales de viviendas deberían estar entusiasmados al ver que el valor de sus propiedades aumenta rápidamente, pero los posibles vendedores se ven disuadidos por las preocupaciones sobre la tasa que obtendrían por su próxima vivienda, lo que crea lo que un equipo de la Agencia Federal de Financiamiento de Viviendas denominó el “efecto de encierro”.
Ya hay evidencia de este estancamiento en el mercado: las tasas a estos niveles resultaron en más de 875.000 ventas de viviendas menos en 2023, según el equipo detrás de un estudio Documento de trabajo de la FHFA publicado a principios de este año. Se trata de una parte considerable, ya que la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios reportado Durante el año se vendieron alrededor de 4 millones de casas existentes.
Además, la FHFA descubrió que un propietario tiene un 18,1 % menos de probabilidades de vender su vivienda por cada punto porcentual que su tasa hipotecaria esté por debajo del nivel actual. El prestatario típico tenía una tasa hipotecaria que estaba más de 3 puntos porcentuales por debajo de la que habría obtenido en el último trimestre de 2023.
Si el propietario hubiera comprado a fines del año pasado, el equipo de FHFA descubrió que sus pagos mensuales de capital e intereses costarían alrededor de $500 más.
En vista de esto, el coautor Jonah Coste dijo que los propietarios actuales que promocionan estas tasas hipotecarias bajas están sin duda en mejor situación que aquellos que buscan comprar una primera vivienda hoy. Pero dijo que hay un gran problema para este grupo de personas: mudarse por una oportunidad laboral o para acomodar a una familia en crecimiento se vuelve mucho más complicado.
“No pueden optimizar su vivienda para su nueva situación de vida”, dijo Coste sobre este grupo. “O, en algunas circunstancias extremas, no están haciendo los grandes cambios de vida que requerirían mudarse”.
En esa situación se encuentra Luke Nunley. A fines de 2020, este administrador de salud de 33 años compró una casa de tres habitaciones y dos baños con su esposa en Kentucky a una tasa de interés inferior al 3 %. El valor de esta casa ha aumentado más del doble en casi cuatro años.
Después de haber dado la bienvenida a tres hijos, están postergando la llegada de un cuarto hasta que las tasas hipotecarias o los precios de las viviendas bajen lo suficiente como para poder comprar una casa más grande. Nunley sabe que los días en que se podía conseguir una tasa inferior al 3 % ya pasaron, pero no puede justificar una tasa superior al 5,5 %.
“Es una situación complicada”, dijo Nunley. “Al ritmo actual, perderíamos tanto dinero que nos resultaría prácticamente imposible mudarnos”.
La mayoría de los estadounidenses evitan el 7%
Nunley es parte de la abrumadora mayoría de estadounidenses que no pagan estas elevadas hipotecas.
La FHFA descubrió que casi el 98% de las hipotecas tenían una tasa fija inferior a la tasa promedio de alrededor del 7,2% en el último trimestre del año pasado. Al igual que en el caso de Nunley, cerca del 69% tenía tasas más de 3 puntos porcentuales más bajas.
El auge de las compras al principio de la pandemia es una de las razones por las que tanta gente no paga el tipo de interés vigente. Esta cifra deslumbrante también se puede explicar por la prisa por refinanciar durante ese período de bajos costes de endeudamiento en 2020 y 2021.
Si bien estas bajas tasas hipotecarias pueden ayudar a engordar los bolsillos de quienes las tienen, Jeffrey Roach, economista jefe de LPL Financial, advirtió que pueden ser malas noticias para los responsables de la política monetaria, ya que no ofrecen señales de que las alzas de las tasas de interés por parte de la Reserva Federal logren enfriar la economía.
Para ser claros, las tasas hipotecarias tienden a seguir la trayectoria de los niveles de interés establecidos por la Reserva Federal, pero no son lo mismo. Aun así, Roach dijo que el hecho de que tanta gente esté atada a tasas de interés bajas para sus viviendas ayuda a explicar por qué la política monetaria más restrictiva no ha parecido tan restrictiva como lo ha sido históricamente.
“Nuestra economía es mucho menos sensible a los tipos de interés”, dijo Roach. “Eso significa que los tipos altos no están haciendo realmente lo que deberían. No están frenando, como cabría esperar normalmente”.
La baja oferta de viviendas ha mantenido altos los precios, aun cuando las elevadas tasas de interés afectan el poder adquisitivo, lo que contradice la opinión generalizada, que sugiere que los precios deberían bajar a medida que aumentan las tasas.
A más largo plazo, los expertos afirman que un aumento en el volumen de nuevas viviendas puede ayudar a ampliar el acceso y reducir los altos precios. En particular, Daryl Fairweather, economista jefe de la base de datos del mercado inmobiliario Redfin, afirmó que el mercado nacional podría beneficiarse de más casas adosadas y condominios que suelen ser menos costosos que las viviendas típicas.
Cartel de casa adosada en venta, Corcoran Realty, en la entrada de casas adosadas, Forest Hills, Queens, Nueva York.
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‘La última meta’
Por ahora, esta nueva realidad ha creado diferencias generacionales en cuanto a la propiedad de una vivienda y cómo es el camino para lograrla.
Zillow descubrió que el 34% de todos los titulares de hipotecas recibieron un obsequio financiero o un préstamo de familiares o amigos para el pago inicial en 2019. En 2023, esa cifra aumentó al 43% a medida que la asequibilidad se desplomó.
Según los datos de Zillow, a los jóvenes también les resulta mucho más difícil encaminarse hacia la compra de una vivienda que a sus padres. Hoy en día, se necesitan casi nueve años para ahorrar el 20% para el pago inicial utilizando el 10% del ingreso familiar medio cada mes. En 2000, se necesitaban menos de seis años.
“No es la tostada de aguacate”, dijo Skylar Olsen, economista jefe de Zillow, haciendo referencia a una broma de que los millennials gastan demasiado en lujos como el brunch o el café.
Olsen dijo que las generaciones más jóvenes deberían ajustar sus expectativas en torno a la propiedad, dado el entorno más difícil. Dijo que estos estadounidenses deberían esperar alquilar durante más tiempo en la edad adulta, o planificar la adquisición de su primera vivienda en parte a través de ingresos adicionales provenientes del alquiler de una habitación.
Para la gente común como Burress, el mercado inmobiliario sigue siendo una prioridad, ya que la texana considera su situación financiera y evalúa a los candidatos en las elecciones de noviembre. La peluquera ha seguido ayudando a su madre con los pagos del seguro de la casa, las facturas de los servicios públicos y los impuestos en lugar de pagar un alquiler formal.
Burress aún tiene la esperanza de algún día invertir ese dinero en una propiedad propia que le permita acumular valor. Pero una y otra vez, gastos inesperados como un automóvil destrozado o variables macroeconómicas como el aumento de las tasas hipotecarias la han dejado con la sensación de que el sueño está fuera de su alcance.
“Para mí y para mi familia, nuestro objetivo final es salir de la casa de mi madre”, afirmó. Pero “me siento como si estuviera en una rueda de hámster”.
