Por J. David Goodman
En los bosques densos y húmedos del noreste de Houston, un par de hermanos encontraron un modelo de negocio inmobiliario viable: ofrecer terrenos baratos y préstamos poco convencionales a personas que quieran construir sus propias casas, con pocas restricciones.
La idea prosperó, sobre todo entre la gran población de inmigrantes que no tienen un estatus legal permanente en Texas y que a menudo no disponen de la documentación legal necesaria para la mayoría de los préstamos bancarios.
TE PUEDE INTERESAR: Banxico señala que ampliación del déficit fiscal presionaría a la inflación
La comunidad de Colony Ridge, cuyos primeros residentes se mudaron hace una década, en la actualidad alberga a 40.000 personas o más y hay planes para que supere el doble de su tamaño.
A lo largo de los años, su rápido crecimiento y su población predominantemente hispana provocaron la oposición de los residentes, en su mayoría blancos, de un pequeño pueblo cercano y de algunas autoridades locales, que presentaron quejas y demandas. Después de la elección de Donald Trump, los opositores pintaron con aerosol “Construyan ese muro” en una de las vallas publicitarias del desarrollador. Uno le envió al juez del condado una pata de pollo disecada —y una nota que describía un maleficio vudú— como advertencia.
No obstante, con la nueva ola de migrantes que llegó a la frontera sur en las últimas semanas, el complejo en expansión se ha convertido en un imán para los conservadores del estado y ha resaltado una tensión cada vez mayor dentro del Partido Republicano: quienes tienen como prioridad la libertad comercial y aquellos determinados a controlar la frontera.
El vicegobernador Dan Patrick, un conservador de extrema derecha, visitó Colony Ridge en helicóptero el mes pasado y afirmó que parecía estar creciendo a una “velocidad sin precedentes” y que podría alcanzar los 100.000 residentes en la próxima década.
“Esto no debería sorprenderle a nadie”, escribió Patrick en el sitio web de su campaña después de su gira. “¿Dónde cree el presidente Biden que van a vivir los millones de personas a las que les ha permitido ingresar al país? El gobierno federal deja a miles de personas en la calle todos los días en Texas y en ciudades de todo Estados Unidos”.
Un artículo publicado el mes pasado en The Daily Wire exacerbó el clamor político. En la pieza, se hizo notar que en cierto momento la zona tuvo la población hispana de más rápido crecimiento en Estados Unidos y que tenía dificultades para brindar escuelas y servicios policiales adecuados. El artículo advertía, sin pruebas, que la zona podía convertirse en “un activo estratégico para los cárteles”.
“Nos estamos tomando esto muy en serio”, comentó el gobernador Greg Abbott en Fox News y agregó que el estado había desplegado policías en la zona y citó los registros bancarios de los desarrolladores para averiguar “qué está pasando exactamente”. Abbott le instruyó a la legislatura celebrar audiencias sobre Colony Ridge durante una sesión especial que comienza el lunes.
El complejo es el producto de una cultura texana amigable con los desarrolladores inmobiliarios —uno de los dueños de Colony Ridge es uno de los principales donantes de Abbott— que ha permitido la creación de viviendas baratas en medio de una crisis nacional de vivienda, así como el uso de un método de financiamiento poco conocido que les permite a los inmigrantes obtener préstamos hipotecarios sin contar con las tradicionales puntuaciones de crédito o números de seguridad social.
El resultado ha sido una especie de ciudad próspera e inusual, pero también distintiva de Texas —una hilera tras otra de casas y remolques asequibles, taquerías y camionetas “pick-up”— que surge donde poco antes no había nada.
“El desarrollador nos ha dicho que podemos esperar 150 nuevos estudiantes al mes”, mencionó Stephen McCanless, superintendente del Distrito Escolar Independiente de Cleveland, donde está Colony Ridge. McCanless afirmó que el distrito casi ha duplicado su tamaño, a unos 11.800 estudiantes en tres años, y que es 85 por ciento hispano.
La gran mayoría de estos —más de 10.000— nacieron en Estados Unidos, según datos que proporcionó el distrito. Unos 1400 nacieron en otros lugares y los mayores contingentes provinieron de Honduras, México y El Salvador.
McCanless mencionó que ha gastado 12 millones de dólares en aulas portátiles. “Es un crecimiento muy rápido. No creo que ninguna comunidad pueda seguir ese ritmo”, opinó.
Los votantes del condado de Liberty —donde los republicanos controlan todos los cargos electos— rechazaron las propuestas de nuevos bonos para ayudar a la expansión de las escuelas.
El juez del condado, Jay Knight, afirmó que le habría gustado que el complejo creciera más despacio, para que la comunidad local pudiera adaptarse y para que el condado tuviera más control. Sin embargo, comentó que la ley estatal les otorga pocos poderes a los condados para regular el desarrollo.
“Cumplimos la ley”, mencionó, sentado en su escritorio, con un teléfono celular que de vez en cuando estallaba con el tono de un bramido de ganado. “No ocurrió de la noche a la mañana y se van a necesitar años para arreglarlo”.
Knight afirmó que había negociado con Colony Ridge para incluir requisitos de construcción en algunos de sus nuevos complejos, como medidas mínimas para las superficies.
A pesar de todo, algunos miembros de la comunidad lo han atacado por no hacer más para detener el complejo. Knight describió cómo recibió la pata de pollo por correo hace dos años, junto con una nota, la cual al parecer fue comprada en línea. “Era un maleficio vudú”, comentó y agregó que creía que lo había enviado un antiguo funcionario de la ciudad de Plum Grove, la cual colinda con el complejo de Colony Ridge.
El complejo, que mide más de 4000 hectáreas e incluye varias subdivisiones, es una mezcla irregular de estilos de construcción e ingresos, con casas de dos pisos que se venden en más de 200.000 dólares, cerca de viejas casas remolque en terrenos descuidados o construcciones incompletas. Han surgido nuevos negocios comerciales: un supermercado, un Domino’s Pizza, un restaurante chino que administra una familia de México. Los perros deambulan por doquier.
“Aquí la tierra es más barata; podemos tener nuestra propia casa”, afirmó Cynthia Foster, de 32 años, quien se mudó a la zona con su pareja y sus dos hijos y, ahora, vive en una casa de tres dormitorios detrás de la tienda Family Dollar, donde trabaja.
Hay nuevas carreteras salpicadas de carteles en español e inglés que anuncian terrenos con pagos iniciales de apenas 500 dólares. “¡Servicios médicos y de bomberos pronto!”, se lee en otro cartel.
La empresa desarrolladora ofrece financiamiento directo a los compradores, incluidos quienes tienen mal o ningún crédito y quienes tan solo tienen un registro federal fiscal como tipo de identificación. Conforme las leyes estatales y federales, los llamados préstamos ITIN son legales, se basan en un número de identificación fiscal individual que emite el Servicio de Impuestos Internos y se les otorga a quienes no cumplen con los requisitos para tener números de seguridad social, como los inmigrantes que no tienen autorización legal para trabajar.
“Cualquiera puede comprar una casa”, aseguró Christopher Almaraz, un agente inmobiliario que ha vendido viviendas en Colony Ridge.
Una migrante de 40 años que llegó de Honduras en 2006, y pidió que no se usara su nombre, comentó que vendía vestidos para colaborar a mantener a sus tres hijos. De pie en la puerta de su casa, mencionó que ella y su esposo, un albañil también de Honduras, habían obtenido un préstamo ITIN para una casa de 200.000 dólares, con 60.000 dólares de pago inicial.
“Queríamos vivir en una casa”, dijo.
Estos préstamos suelen tener tasas de interés más altas. Colony Ridge suele cobrar alrededor del 13 por ciento, según John Harris, el dueño de la empresa desarrolladora, junto con su hermano William.
“Encontramos propiedades que nadie quería y gente que no podía comprar en ningún otro lado”, comentó John Harris, sentado en la mesa de una sala de juntas de las oficinas de Colony Ridge cerca de un plano del complejo. “Hay mucha demanda de gente que quiere que la dejen en paz para hacer lo que quiera”. Harris afirmó que la mayoría de los clientes proviene de Houston o sus suburbios.
Aunque su estrategia podría funcionar en otros lugares, la zona del condado de Liberty donde se ha desarrollado Colony Ridge es única por sus dimensiones, bajo costo del terreno, bajos impuestos y cercanía a una gran ciudad, señalaron los hermanos.
William Harris afirmó que los compradores hispanos de la empresa solían ser “pagadores” de fiar, aunque alrededor del 20 por ciento de los préstamos que ofrecía la empresa por lo general acababan en ejecución hipotecaria, una tasa mucho más alta de la habitual en las hipotecas tradicionales para viviendas. Harris agregó que eran conscientes de que muchos residentes no tenían estatus legal en Estados Unidos.
“No somos la Patrulla Fronteriza. No somos inmigración”, comentó.“Hay legisladores en este país y es su responsabilidad mantener nuestras fronteras seguras”.
William Harris, quien ha donado más de 1 millón de dólares en los últimos años a las campañas de Abbott, mencionó que le decepcionaba ver al gobernador atacar a Colony Ridge en televisión nacional.
“Es un político; eso es; primero, tiene que cubrirse las espaldas”, opinó Harris. “Pero que no espere un millón de dólares el año que viene. No volverá a ocurrir, hermano”.
c.2023 The New York Times Company
